Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości pomieszczeń o zróżnicowanej wysokości

W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnię użytkową budynku, stanowiącą podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości, należy ustalać z uwzględnieniem powierzchni użytkowej wszystkich kondygnacji o różnych wysokościach, biorąc pod uwagę procentowe przeliczniki powierzchni tych kondygnacji, w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 sierpnia 2025 r., sygn. akt III FSK 308/24.

Sprawa dotyczyła spółki z o.o., która złożyła wniosek o stwierdzenie nadpłaty w podatku od nieruchomości za lala 2016-2019 wraz z korektami deklaracji podatkowych. W uzasadnieniu wniosku podniosła, że w wyniku omyłki wykazała do opodatkowania 100% powierzchni użytkowej kondygnacji budynku, na której mieści się parking podziemny, zawyżając dwukrotnie podstawę opodatkowania od parkingu, z uwagi na wysokość wjazdu na parking, a także występujące w jej przestrzeni miejscowe obniżenia na stropie (instalacje), które w jej ocenie redukują całą przestrzeń garażu do wysokości poniżej 2,20 m. Zatem powierzchnię tę należałoby zaliczyć do opodatkowania w 50%. Ani organ podatkowy, ani Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniły stanowiska spółki. Również WSA w Rzeszowie oddalił jej skargę. Sprawa trafiła do NSA.

NSA uznał, że złożona skarga kasacyjna jest niezasadna. Wskazał, że zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Zdaniem Sądu przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości w ramach powierzchni użytkowej należy uwzględniać powierzchnię użytkową wszystkich kondygnacji o różnych wysokościach, biorąc pod uwagę procentowe przeliczniki powierzchni tych kondygnacji, w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Górną krawędź kondygnacji na ogół wyznacza poziom sufitu, tj. dolna, widoczna z pomieszczenia część stropu wyprawiona tynkiem lub pokryta innego rodzaju wykończeniem np. tzw. sufitem podwieszanym.

Dalej NSA zauważył, że z odmienną sytuacją będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy belki i inne instalacje trwale obniżające pomieszczenie zostały zagęszczone w taki sposób, że to ich dolna krawędź wyznacza faktyczną wysokość użytkową pomieszczenia i czyni niecelowym uwzględnianie wysokości kondygnacji w danym fragmencie budynku (pomieszczenia).